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pk10预测软件哪个好: 大城市房价涨不过小城市?原因并非你想的那么简单

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发表于 2018-7-18 07:34:23 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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三四线城市房价逆势而动,原因往往归结于PLS、一线城市限购等原因,也有人说趋势很重要,所以要买小城市,等发展成为大城市了,就有盈利了。问题是,这么多年过去了,北京还是北京,燕郊也没有成为首都,也没有变成大城市。所以说,投资者对于房价研判,要么靠经验,要么靠臆断,买房在他们眼里,和买足彩似乎并没有太大区别;但这样做,可能会取得一时的胜利,却不能保证避开所有的坑,房地产投资中,一个坑就值十万,甚至百万。

对于房价走势,实际上是有规律可循的。这里笔者选取了澳大利亚的一个城市作为样本来说明规律。不选国内,是由于国内房地产市场化从1998年开始,至今才30年,且其中充斥着调控与反调控,市场规律不能凸显;但楼市就是资本市场,不管是哪国特色,从根本上说,其发展规律是保持一致的。

说起澳大利亚,可能大家第一反应就是悉尼,说起澳大利亚楼市,可能大家第一反应就是悉尼房价高。没错,悉尼作为澳大利亚最大城市,房价领跑全国也是正常的。问题是,买贵房子,买的是面子,体现的是身份;投资并非为了面子,而是为了涨幅,为了盈利及获得永续现金流。




盲目套用国内经验,认为一线城市房价涨得很猛,那么对于澳大利亚,悉尼的房价也应长势喜人。但实际上,过去10年涨幅最高的区域,是维多利亚州首府墨尔本的周边区域。

墨尔本西部工业区德里穆特距离市中心约18公里,似乎毫不起眼。不过,澳大利亚房产市场研究机构CoreLogic数据显示,截止至今年5月份,德里穆特独立屋中位价在过去10年里从183,352澳元上涨至656,195澳元,涨幅高达257.9%。德里穆特发展得益于鹿园(Deer Park)火车站升级改造,当地就业机会呈现爆炸式增长,人口随之而来,配套设施不断升级。墨尔本在过去10年里房价涨幅最高的10大城区还包括:高速发展区博士山(Box Hill),涨幅147.2%;城郊克利夫顿山(Clifton Hill),涨幅139.0%;滨海城区麦克雷(McCrae),涨幅138.9%。

墨尔本的例子说明了什么?在海外成熟的地产市场中,城市的大小、项目的华丽与否、项目的位置并非是投资者考虑的首要问题,他们的地产投资指导思想里把选择投资介入时机(Timing)和趋势(Trend)最为重要投资格言,而非位置。如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢?通常的判断依据是房地产投资的时钟原则:




12点钟方向:

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为:经济进入过热期,失业率上升,房屋均价创新高,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率创新高,租金回报率创新低,房屋的拍卖清出率下滑,房屋成交量快速回落。

3点钟方向:

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为:经济进入停滞期,失业率继续攀升,房屋均价开始回落,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率开始降低,租金回报率企稳,房屋的拍卖清出率降低,房屋成交量维持低位水平。

6点钟方向:

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为:经济进入回暖期,失业率大大降低,房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升,租售比、收入比进入居民可承受范围,空置率创新低,租金回报率与贷款利率差距值最小,房屋的拍卖清出率上升,新房开工率连续3个季度小幅上升,房屋成交量开始回升。

9点钟方向:

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为:经济进入高速增长期,失业率维持平稳,房屋均价连续上升,租售比、收入比开始拉大,空置率维持平稳及小幅上升,银行进入加息周期,房屋的拍卖清出率创新高,新房开工率大大提升,房屋成交量逐渐加大。




在房产投资中,根据房产市场的周期变化来识别购买房产项目的市场拐点,确定最佳的投资介入时机和判断未来房市趋势。

此外,对于区域的选择,还要考虑“房地产投资八大要素”,也成为“资本增值元素分析投资法”。这种方法是按照对房产增值影响强弱关系,挑选出来哪些市场特征和因素能促使房屋价值的提升。以下是通??悸呛团卸系囊兀?br />
·市政规划:新的铁路、桥梁、政府规划的大型项目和工程、卫星城等(20分)

·就业机会:知识经济区、新建购物中心、医院、公司总部等(20分)

·房屋供给:供给长期短缺(20分)

·人口因素:增长率高,增长数量稳步增长,收入稳定提高等(20分)

·交通设施:公路,铁路,隧道,桥梁,码头等(10分)

·公共设施:购物中心,银行,医院,娱乐设施等(10分)

·名校名企:知名中、小学,高校,跨国公司或知名企业的总部等(10分)

·人文景观:山,水,湖,岛,公园,风景名胜等(10分)

可能有人看了会说,这不就是我们常说的景好,有高铁嘛。仔细看看,风景和铁路,都是排名靠后的指标,且加分项只有10分。重点考察前四项:就业、人口、供给,以及未来的规划。




有了这些理论,再看国内三四线楼市,就会发现,很多城市并不具备这八大要素,且它们的楼市发展已经在时钟的12点位置了。未来不管怎么风吹草动,楼市都是要向3点位置发展,是一个向下的、消化前期上涨的部分和居民实际购买力之间的差距。加之大的调控趋势对其的控制,怎么看三四线城市的楼市,都难有持久发展的趋势和力度。无论如何,打开安居客,实时关注房价走势!

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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